Como escolher um Fundo Imobiliário? Tudo sobre FIIs

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Hoje nós vamos falar sobre FIIs (Fundos de Investimento Imobiliários) e, mais do que isso, eu vou te explicar como escolher um FII. Você sabe o que é importante analisar antes de comprar um FII? Fica comigo até o final pra aprender! 

Olá, investidor! 

Os Fundos de Investimentos Imobiliários são uma das categorias que mais crescem hoje no Brasil. Para você ter uma ideia, o número de brasileiros nos FIIs  (Fundos de Investimentos Imobiliários) cresceu 660% de dezembro de 2018 a janeiro de 2022, segundo dados da B3. 

Os FIIs reúnem investidores cujos recursos são destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários, sejam eles ativos físicos, construídos, que chamamos de Fundos Imobiliários de Tijolo  ou fundos de papel, que são os que investem em ativos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário, como CRI (Certificados de Recebíveis Imobiliários) , LCI (Letra de Crédito Imobiliário) ou em outros fundos. Os que investem em outros fundos são os chamados FoFs: Fundos de fundos (funds of funds). 

Apesar de hoje serem mais populares no mercado, há 10 anos não era assim. No início, os fundos imobiliários eram classificados como investimentos alternativos, sabia? Um fator que influenciou bastante na atratividade dos FIIs foram os patamares mais baixos da taxa selic entre 2017 e 2021, fazendo com que muitos investidores buscassem alternativas mais atrativas na renda variável e, os FIIs, por sua característica de não serem tão voláteis quanto a bolsa de valores, agradou muitos investidores. 

Outra característica dos FIIs que agrada bastante é o fato de serem uma opção para renda passiva mensal. Isso mesmo, a maioria dos FIIs pagam proventos mensais referente aos aluguéis recebidos dos imóveis e empreendimentos. 

Então, antes de eu te mostrar como escolher um bom FII, já se inscreve no canal e compartilha esse vídeo com alguém que quer ter uma renda passiva todo mês!

Vamos lá! São muitos os pontos a se analisar para escolher um bom FII, mas nós trouxemos os principais, que vão te ajudar, e muito! São eles: 

  • Tempo de criação do fundo 
  • Liquidez
  • Dividend Yield (DY) 
  • Taxa de vacância 
  • Valor Patrimonial
  • Preço / Valor patrimonial (P / VP ) 
  • Quantidade de Ativos
  • Inadimplência 

Eu vou te explicar cada um deles, mas você deve estar se perguntando: Onde eu vou achar esses dados? 

Você consegue essas informações no próprio site da b3 mas também existem diversos sites que facilitam o acesso a essas informações e análises. 

Vamos compartilhar aqui a tela do ClubeFii.

Na lupa, vamos colocar um FII qualquer, para você ver como funciona. 

Logo no início, na descrição geral, você vai observar a data de IPO do fundo, ou seja, quando ele foi criado. É importante ter essa informação para saber o nível de maturidade do fundo, pois isso significa que terá um histórico para analisarmos. Fundos muito recentes não terão tantas informações. Então, priorize fundos que tenham pelo menos 5 anos de criação

Ainda na descrição geral, também é possível observar o item LIQUIDEZ DIÁRIA, que mostra o volume de negociações do fundo, ou seja, qual é o nível de facilidade de venda. Esse exemplo aqui é um volume bem alto, próximo de 5 milhões. Fundos que tenham um volume baixo de negociações diárias não são interessantes, e você poderá ter dificuldades na hora da venda.   

Depois, nos dados básicos sobre o fundo, você vai verificar o dividend yield (lettering: dividend yield), que é o percentual pago em proventos. Nesse gráfico, você também consegue verificar o valor pago por cota em cada mês. 

Logo em seguida, você verá a Taxa de Vacância, que nos mostra o percentual de ativos que estão vagos, sem locatários. Não é interessante que esse percentual seja muito alto (acima de 10%, por exemplo), pois pode ser um mau sinal.

Ao lado, você pode analisar o valor patrimonial, que é o valor contábil da empresa a partir do seu patrimônio líquido. Aqui você pode avaliar o porte do fundo. Esse, por exemplo, está na casa de 3 bilhões de valor patrimonial, é um fundo bem grande. 

Já o indicador P / VP, que é o preço sobre o valor patrimonial, nos mostra quanto o mercado está pagando em relação ao valor do fundo, ou seja, se ele está mais “caro” ou mais “barato”. Por exemplo, se a relação P / VP for 0, significa que o mercado está pagando exatamente o valor patrimonial. Se a relação é maior que 1, significa que ele está mais “caro” e, abaixo de 1, mais “barato”.

Para saber a quantidade de ativos, é só ir no menu da esquerda e clicar em IMÓVEIS. É importante saber quais são os ativos que compõem o fundo. Quanto mais diversificado for, melhor! Ou seja, não escolha fundos com um único imóvel, ou alguns imóveis, porém todos do mesmo cliente. Busque a diversificação. 

No fim dessa página, você vai encontrar a parte de comunicados, onde têm todos os fatos relevantes do fundo, inclusive o relatório gerencial, que mostra informações sobre INADIMPLÊNCIA, que é como andam os pagamentos dos locatários. Esse item não pode ser muito elevado para não prejudicar a saúde financeira do fundo.  

Agora ficou fácil escolher um bom FII, não é verdade? Gostou desse tipo de conteúdo? Coloca aqui nos comentários pra gente saber o que você gosta de ver aqui no canal!

Até a próxima, investidor!

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